Консультация по земельным вопросам онлайн

ВОПРОС: Я хочу купить дом у собственника, но земля, на которой стоит дом, у него в аренде. Можно ли переоформить арен­ду или надо выкупать землю?

Андрей

ОТВЕТ: Приведённая вами ситуация характер­на для нежилых помещений. В жилой не­движимости, как правило, и дом, и земля находятся, чаще всего в собственности. Но критического здесь ничего нет. По общему правилу, установленному Гражданским кодексом, в случае, когда недвижимость, находящаяся на земельном участке, и сам земельный участок принадлежит разным людям, продажа недвижимости допускается без согласия собственника земли. Покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник. Покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. То есть по сути вы становитесь арендатором земли. Если речь идёт о муниципальной или государственной земле, то, став собственником здания на этой земле, вы имеете исключительное право на выкуп этого уча­стка в собственность. При этом это ваше право - зас­тавить вас не могут. Оставайтесь аренда­тором, если пожелаете.

ВОПРОС: Перед домом земельный участок на которм я ставлю свой автомобиль. Слышал, что сосед тоже собирается ставить автомобиль перед домом. Я хочу выкупить землю перед домом, слышал, что это можно сделать на аукционе.

Алексей Борисович

ОТВЕТ: Если речь идёт о частном домовла­дении, то границы участка должны быть определены. Машину ставить на ва­шем участке кроме вас никто он не может. Если земля в  долевой соб­ственность без выделения долей в нату­ре - в этом случае возможно определить порядок пользования участком или проводить разделение земельного участка. Если речь идёт о многоквартирном доме и придомо­вой территории, то придомовая территория может являться общей долевой собствен­ностью всех жильцов. Главное здесь - кадастровый учёт Если земля на кадастровом учете, имеет отношение к этому дому, то она бесплатно перешла в общую доле­вую собственность собственников поме­щений в многоквартирном доме. Соответственно, захатывать и пользоваться отдельными уча­стками этой земли не можете ни вы, ни он. Все вопросы использования этой зем­ли должны решаться общим собранием жильцов. Как собрание решит так и будет, т.е. собрание определяет как и для чего будет предназначен этот земельный участок. Помните, что все границы участка определяются в кадастровом плане. Если, в данном случае, речи идет, например, о свободном земельном участке, находящемся в муниципальной собственнсти, то выкуп такого земельного участка осуществляется на торгах.

ВОПРОС: Мы купили дом, который, как ока­залось, не пригоден для проживания, сильно промерзает. Для устранения причины нужны средства, которых у нас нет, а в доме жить невозможно. Что делать в сложившейся ситуа­ции? Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Антонина Алексеевна

ОТВЕТ: Теоретически можно потребовать ра­сторжения договора и возврата денег, но путь от теории до практики далеко не прост. Да, есть такая статья в Гражданс­ком кодексе о последствиях переда­чи товара ненадлежащего качества. Не­движимость - это тоже товар, поскольку переходит по договору купли-прдажи. В слу­чае обнаружения неустранимых недостат­ков, которые так же не могут быть устранены без расходов или затрат, или если такие недостатки выявляются постоянно, покупатель вправе: потребовать замены товара ненедлежащего качества; или отказаться от исполнения дого­вора купли-продажи, при этом потребовав возврата уплаченных денежных средств. Второй вариант (за­мена товара) здесь неприменим, посколь­ку это указано в законе. Остаётся воспользоваться первым вариантом.

Для того, чтобы воспользоваться пер­вым вариантом и потребовать возврата денег, необходимо будет в суде доказать ключевые факты. Как минимум, то, что по­мещение непригодно для проживания (эк­ертиза) и то, что недостатки неустрани­мые либо несоразмерные. Ну и, кроме того, я бы ещё добавил, необходимо до­казать, что покупатель не знал об этих не­достатках на момент передачи вещи. Если вы либо Вы вместе с нашим юристом сумеете обо­сновать свою позицию и подкрепить её до­казательствами, суд примет вашу сторо­ну. В противном случае за отсутствием до­казательств суд откажет в удовлетворе­нии исковых требований.

Можно воспользоваться и менее ра­дикальными способами. Например, закон даёт возможность, не рас­ргая договора, потребовать от продав­ца некачественной вещи потребовать безвозмездного устранения недостатков; уменьшения покупной цены; возмещения понесенных расходов на устранение недостатков. Но без экс­пертизы и здесь не обой­тись. Эксперт должен устано­вить, в чём кон­кретно заключа­ются недостатки и ка­кие средства необходимо затратить на их устранение.

ВОПРОС: Мы с мужем прожили больше 20 лет, есть двое детей -20 и 16 лет. Сейчас он нигде не работает, пьёт и устраивает скандалы. У нас есть дом, усадьба 10 соток, хозяйство. Предлагаю супругу всё продать, а деньги разделить на три части: одну часть детям, другую мне, тре­тью ему. Усадьбу и дом нам купил мой отец, потом мы сделали при­стройку. Усадьба оформлена на меня, не приватизирована. Просто так муж не уйдёт из дома, а жить с ним под одной крышей невозможно. Могу ли я продать дом без его со­гласия, а потом отдать деньги? По­советуйте, пожалуйста, как мне быть?

Ирина

ОТВЕТ: Необходимо смотреть документы на дом. Предполагаю, продажа дома возможна и без согласия вашего супруга.